Tribunais divergem sobre legalidade de cobrança do IPTU, antes do Habite-se

Não há consenso sobre a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da expedição do Habite-se, documento com finalidade de atestar a regularidade e conclusão de uma obra. Esse fato pode ser observado em decisões divergentes entre os Tribunais de Justiça do país. Enquanto os Tribunais de Justiça de Santa Catarina e do Distrito Federal proferiram decisões favoráveis aos contribuintes, o Tribunal de Justiça de São Paulo não tem o mesmo entendimento sobre o tema.

Para entender sobre o assunto, o Portal Brasil 61 conversou com advogados tributaristas e especialistas em direito imobiliário para responder a seguinte pergunta: A cobrança do IPTU antes da expedição do Habite-se é indevida?

Renato Gomes, advogado tributarista e professor do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET), explica que o cálculo do IPTU leva em consideração não somente o terreno, mas também a edificação que se faz sobre a propriedade, o que aumenta o valor do tributo a ser pago após a conclusão da obra. Por isso o não consenso sobre a cobrança, pois de um lado o contribuinte ainda não tem a edificação pronta e por outro lado o órgão municipal ou distrital entende que a cobrança já pode ser realizada pela construção em andamento e não só pelo terreno. 

“Esse argumento da prefeitura de que o contribuinte pode demorar [a concluir a obra] e que é culpa dele, por assim dizer, o fato de ele não preencher os requisitos para a obtenção do Habite-se e isso impediria a prefeitura de fazer a cobrança pela área construída, por isso ela cobra antes para o contribuinte regularizar a construção. Se esse for o pensamento, ela estaria usando o tributo como uma forma de punição e isso é ilegal”, analisa o advogado tributarista.

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Já a advogada especialista em direito imobiliário Ana Carolina Osório afirma que as três câmaras responsáveis por julgar o tema no Tribunal de São Paulo consideram legal a cobrança do IPTU antes da expedição do Habite-se. No entanto, esse entendimento não é um consenso, pois, segundo a advogada, se o imposto é devido pela existência do imóvel e pela possibilidade de uso do mesmo, não há como se cobrar a taxa antes da conclusão da obra, que é atestada com a expedição do Habite-se. 

“A divergência de entendimento sobre determinado assunto entre tribunais representa uma grande insegurança jurídica. Afinal, situações idênticas são julgadas de maneira diversa pelo mero fato de os imóveis se localizam em diferentes municípios", explica a advogada especialista em direito imobiliário.

Ana Carolina Osório ainda observa que é importante que esses casos sejam levados ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) justamente por não haver consenso sobre o tema para que, assim, o órgão decida de maneira definitiva se o IPTU pode ser cobrado ou não antes da expedição do Habite-se.